问题3

　　解答：宏远地产总经理钟振强

　　房价持续上涨，你认为接下来走向将如何？

　　背景：房价，一直都是楼市乃至社会经济中一根不可避免的敏感“琴弦”，国家对房地产业弹出什么调子——宏观调控政策的包括宽松和收紧，多由这根弦来决定。房价是涨还是跌，这是个问题，因为它似乎永远都那么扑朔迷离。从前三季度的市场表现来看，东莞房价上演了一路激进的特征。代理机构的统计数据提到，前三季度，东莞商品住宅均价达到6673元/平方米。这个数据，甚至比东莞房价在2007年高位时期还要趋高。这种态势，还能持续下去吗？

　　观点：总体来看，今年到年底，东莞房价还会趋稳，成交量将有所下降，预计明年房价还会适度上涨。可以从几个理由来分析。首先是国家要房价保持上涨趋势，因为在目前的经济形势下，国家要完成今年的保八目标，房地产业必须要做出贡献；其二，从开发商来讲，产品质量将不断提升，成本也会不断增加，房价自然会上升；从需求市场看，刚性需求和改善型住宅需求仍然存在。尤其是80后置业群体，这部分人升大学比例高，毕业多年后，手头上有一定积蓄，将会有效转化成楼市的刚性消费力，会在明年逐步释放出来。此外，国家面临适度通胀预期，在这种前提下，房产作为不动产，将会拉动一部分投资需求。

　　问题4

　　解答：不愿透露姓名的业内资深人士

　　接下来，谁最有可能出手买楼？

　　背景：楼市新政决定了消费群体。由于新政内容所普及的主要是改善型和首次置业群体，这也就导致在前三季度的楼市消费力中，主要由这两部分群体构成。根据一份调查报告披露，在对500位潜在或已购房样本中，首次置业者的比例占了65%，购房次数两次以上的比例为33%。今年6月以来，成交面积开始大幅下滑的背后，便是首次置业和部分改善型买家消费力大幅释放的真实写照，在这样的背景下，有观点认为，楼市将不可避免形成新一轮的观望潮。那么，接下来，消费力将又由哪些群体构成？

　　观点：接下来，这几类群体最有可能出手买楼。一类是结婚族。目前市场上一些中小户型单位颇受消费者欢迎，这些产品的目标群体部分是结婚一族，楼市刚性需求很大部分来自于这一类人群；80后逐渐成为购房生力军。经过多年的打拼，这部分群体手头上有一定的积蓄，尽管对户型要求不大，但对周边配套等条件还有比较高的要求；换房一族一直在买楼中占了相当的比例。他们和首次置业的人相比，对价格敏感度相对较低，但对于户型结构、产品质素等要求比较高。

　　问题5

　　解答：高田地产副总经理翁其怡

　　中小户型热销，大户型成交却不是很理想，是什么原因造成这种困境？

　　背景：鸿福路某楼盘，以大户型产品为主。一年多时间过去了，该楼盘到仍然处于缓慢销售阶段。项目相关负责人曾认为是“产品定位出了问题”。当然，遭遇相同困境的绝非它一家。伴随着政策的实施，城区中等户型一度处于脱销状态。此外，就连在2008年遭遇寒流的东莞大道某以公寓为主打产品的楼盘，在今年7、8月份也取得了良好的销售成绩。这些情况都在说明，中等户型独领风骚的另一面，便是中大户型产品面临消化压力的困境。

　　观点：简单地说，大户型住宅出现销售困境的主要原因是由于近年来市场经济环境的急速变化，导致产品的供求失衡而造成的。

　　东莞过去20年经济持续迅猛发展，而2006年以前东莞楼价一直处在很低的水平，财富不断增加的市民对大户型住宅需求很大，导致东莞主流开发商偏重生产150平方米以上的产品，即使2006年出台的90/70政策也未能立即改变东莞市场中产品的结构，2007、2008年生产及销售的楼盘仍然是以150平方米以上的大户型为主。

　　然而随着2006、2007年楼价急速上涨、购房成本不断增加、大户型的需求日益饱和、外地籍工薪层逐渐成为购房主力、行业政策不断向中小户型倾斜等市场基本面的诸多改变，总价较低、紧凑实用的中小户型需求大增，而市场里此时却充斥着150平方米以上的大房子，110平方米以下的中小户型一屋难求，中小房型因此热销也就不足为奇了。

　　2008年中全面爆发的金融危机更突现了这种产品供求失衡的尴尬，一面是大户型的需求及购买力在低迷的经济环境下进一步萎缩，前期生产的大房子成了庞大的库存，销售困难；一面是中小房型由于前期的生产不足，在房价下调、需求抬头的有利市场环境下，却几乎成了空当。

　　市场经济总是在一定时期内供需失衡然后重新取得平衡之间不断转化，因此，在当前的市场形势下，大户型单位减少供给，消化库存，中小户型增加供应，缓和需求，产品结构重新取得相对的平衡应是今后几年的大趋势，对于大户型的销售来说，等待市场平衡点重新出现是目前最大的希望。

　　问题6

　　解答：深圳博文道营销策划公司总经理杨波

　　2007年，深圳客规模杀入东莞，投资需求大幅释放，接下来，这种需求还会持续增长吗？

　　背景：2007年，东莞楼市上演了“深圳客规模挺进东莞”一幕。有数据提到，2007年1月，深圳客在南城所占的比例仅为3%，东莞仅为5%，寮步为1%，常平则为15%。2007年6月，统计发现，深圳人在南城的置业比例达到15%，东城则为20%。房贷新政的实施，引发的是房地产普遍陷入疲软的态势。在这样的背景下，深圳客大幅撤离，一度绝迹于东莞房地产市场。分析深圳客进驻东莞的原因，与2007年东莞房价大幅上升不无关系，如今，东莞房价再度上演了疯狂上升的局面，这是否意味着，新一轮深圳客将要进驻东莞？

　　观点：在经历了2008年的低迷楼市后，深圳投资客将不可能像2007年那样大规模挺进东莞。他们已经认识到楼市投资的风险，置业投资将更加趋近于理性化。但是，东莞依然不乏深圳投资客，数量要远远低于2007年。目前在东莞购房的深圳客可以分为三类，一类是纯投资类的购房者，较多会选择商业物业、写字楼物业、别墅型物业进行投资。对于项目周边的配套、地段、通达性以及不可复制的稀缺性资源要求很高，属于大中型投资项目，投资门槛较高，投资过程更多的看重投资回报和投资潜力。第二类购房置业者看重了东莞部分镇街地源性的优势，邻近深圳，甚至和深圳无缝接壤。此类购房者更多的是考虑离深圳很近，性价比高，属自住及过渡性自住客户。第三类购房者是与东莞的贸易往来更加密切，频繁出差至东莞的深圳客商会越来越多，考虑到各个方面的因素，在东莞持有一套或两套房产的深圳客会越来越多，这一类就是属于投资兼自住型客户。

　　问题7

　　解答：瑞峰置业副总经理姚丽军

　　莞城新地王诞生后，关于“地王”的话题在东莞又被提及，你认为这种情况接下来还会发生吗？

　　背景：谈及“地王”，让人很容易想起“刷新”那个词。或者，更通俗地说，只有在新一个“地王”诞生之后，“刷新”才找到了新的注脚。市场何尝不是如此？如果一定要找出时间节点，2008年无疑就是一个分水岭，土地交易市场的分水岭。在此之前的2007年，东莞“地王”称号曾数度被刷新。虎门地王称号还没捂热，水濂山地王又崛起，而这一切，在2008年化为踪影。2009年，楼市转冷为热，土地交易也开始逐渐升温，非但如此，今年8月份，龙光地产更是以7.03亿元的总价，斩获体育路地块，以4847元/平方米的露面地价成为莞城新诞生的“地王”。地王的产生，是建立在市场向好、开发商资金链充裕的前提下，这种情况，在接下来的市场中，还会得到验证吗？

　　观点：土地资源的稀缺决定了中心区土地价格的不断攀升  只要放在较长的一个时间段来看任何地王都只是相对当时市场的，随着房地产的长期向上趋势不变，土地价格的回调也只是短暂的。此外，现行的土地出让方式决定了价格只能往上走。而开发商生存的根本是土地资源，在现行体制下，以高价拥有土地几乎没有系统风险，只要现金流足够支撑。这也是开发商热衷拿地王的原因。2008年虽然给了市场教训，但并不深刻，随着救市资金的不断注入，必然流向最有增值潜力的一级土地市场。发展趋势来看，只要经济向上，市场向上，现有体制不发生根本改变（比如物业税），地王还将不断涌现，但一定是在最中心区。其实房地产的利润真实组成更多来源于土地的增值效应；这也是开发商追逐可持续增值土地资源的重要原因。

　　问题8

　　解答：地产策划人士陈真诚

　　有观点指出，年底楼市将会迎来促销潮，你认为将怎样？

　　背景：去年出台的楼市政策即将到期，有人认为不排除部分购房者赶搭政策末班车，选择置业，另外，年底是开发商回笼资金的时机，这些因素，将有可能促使开发商加大促销力度。

　　观点：年底很可能会迎来促销潮。这是因为，一方面，房价的快速上涨，使不少消费者重回观望，房地产销售不畅，开发商必然要想办法促销。另一方面，去年出台的如财税减免、房贷利率7折等优惠政策，即将于年底到期。随着年底政策日近退出，一些有支付能力的需求者，很可能会想抓住刺激政策的尾巴、抢搭政策末班车买房。如果房价不是如此快速疯狂上涨而把大量需求抑制，原本是可能在年底影响一个购房小高潮的。如今，由于房价涨太多，房价下降的预期也在形成，这个年底因政策末班车效应所可能带来的购房小高潮将大打折扣。不过，这种政策末班车效应，多少还是存在的，一部分消费者依然可能抢搭末班车去买房。这些，为开发商提供了实现多卖房的可能，也就为开发商在年底促销提供了理由或借口，尽管有些开发商的促销效果未必能有多大，尽管有些开发商的促销很可能只是营销噱头而已。